חושבים על פרוייקט תמ״א ? רוצים להתחיל תהליך ?
לדעת מומחים קיים סיכוי גבוה כי במדינת ישראל תתרחש רעידת אדמה חזקה בעיקר בשל היותנו על קו השבר הסורי – אפריקני, אז מה עושים ? איך מתכוננים ?
ההיערכות העיקרית שנקטה המדינה לרעידות אדמה היא במסגרת תכנית מתאר ארצית 38 – תמ״א 38.
התכנית נועדה לחזק את היסודות של מבנים ישנים וחלה על אותם מבנים שההיתר לבנייתם הוצא לפני ה-1 בינואר 1980, למעט מבנים אותם פטר התקן הישראלי לרעידות אדמה.
הרעיון מאחורי תמ״א 38 הוא win win כולם מנצחים :
המדינה אינה צריכה לדאוג למימון מיגון וחיזוק המבנים של תושביה.
הקבלן מקבל זכויות בנייה לבניית דירות נוספת בבניין אותן יוכל למכור תמורת חיזוק מבנים. מדובר בדרך כלל בקומה וחצי (1.5) באזור המרכז ובשתי וחצי (2.5) קומות באזורי הפריפריה.
בתמורה להתקשרות עם היזם, הדיירים מקבלים מיגון נגד רעידות אדמה והשבחה של הנכס שלהם הכולל : הוספת בנייה של עד 25 מ"ר לכל דירה, באמצעות חדר נוסף, מרפסת, מחסן, התקנת מעלית חדישה (אם אפשרי מבחינת החלל הפנימי של המבנה), חנייה (אם יש שטח), שיפוץ חיצוני לבניין ולגינה, שיפוץ ושדרוג הלובי וחדר המדרגות, מערכת האינטרקום ותיבות הדואר, שדרוג תשתיות הבניין לרבות צנרת המים, הביוב, גז וכד', שיפוץ חדר האשפה, המקלט וחדרי אופניים/עגלות.
תמ״א 38/2
בפברואר 2010 הוכנס תיקון לתמ"א 38 (תמ"א 38/2), המאפשר להרוס בניין קיים ישן שעומד בתנאי התמ"א 38/1 (חיזוק מבנה והשבחה) ולבנות במקומו בניין חדש וזאת לאחר שנמצא כי מבנים רבים לא יעמדו בתקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה גם אם יבוצע בהם חיזוק.
מתי עדיפה תמ"א 38/2 על תמ"א 38?
כאמור, כשחיזוק ושיפוץ לא יביאו את הבניין לעמידה בתקן מפני רעידות אדמה וכאשר מבחינה כלכלית הקמת מבנה חדש עדיף על פני חיזוק מבנה ישן, לדוגמה : כאשר משתלם יותר כלכלית לבנות בניין חדש מאשר לשפץ אותו.
הרוב הנדרש
לאחר הסכמה עקרונית לקידום הנושא נדרשת הסכמה בכתב מרוב הדיירים. כשמדובר בתמ"א 38 (חיזוק ושיפוץ) נדרשת החתמה של 66% מהדיירים. לתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) נדרשת החתמה של 80% מבעלי הדירות.
חתימה על הסכם מול היזם
הדיירים באמצעות בא כוחם חותמים על הסכם לביצוע הפרויקט עם היזם/הקבלן, שאחראי כל הכנת והגשת תכניות וקבלת ההיתרים הדרושים.
מה חשוב לדאוג שיהיה בהסכם ?
הפחד הכי גדול של דיירים הוא שהיזם אותו בחרו בקפידה נקלע להליך של פירוק ועוצר את הפרויקט. על מנת להימנע ממצב כזה או דומה לו, על עורכי הדין המייצגים את הדיירים לדרוש ערבויות ולא להתפשר עליהן.
בקצרה אלו ערבויות נדרשות ?
תמ״א 38/1
ערבות ביצוע – ערבות כספית להבטחת השלמת הבנייה במידה והקבלן מפסיק את עבודתו ומפר את ההסכם. סכום ערבות הביצוע המקובל הינו בין 20%-40% מעלויות הבניה לפרויקט.
ערבות בדק – בפרויקט מסוג תמ"א 38 לא חלות הוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973 בכל הקשור לאחריות על תוספות הבנייה ותקופות בדק, ולכן חשוב לקבוע בהסכם הוראות מפורשות ולדרוש ערבות בדק. ערבות זו ניתנת לדיירים עם סיום הפרויקט וקבלת הבניין המשופץ והמחוזק למשך תקופה של שנה. כדי להבטיח תיקון ליקויים בהרחבות וברכוש המשותף בו בוצעו עבודות ע"י היזם.
תמ"א 38/ 2
ערבות חוק מכר – מדובר בערבות אשר ניתנת לדיירים לפני ובסמוך למועד פינוי דירתם והדיירים מחזיקים בערבות עד למועד קבלת דירתם החדשה וזאת בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, והינה זהה בתנאיה לערבות אשר מקבלים רוכשי דירות מקבלנים. כשלפרויקט יש ליווי בנקאי או על ידי מוסד פיננסי מוכר אחר, הסיכויים שהפרויקט יושלם גבוהים יותר בטרם תמומש ערבות המכר על ידי הדיירים.
ערבות דמי שכירות – ערבות בגובה דמי השכירות לכל תקופת הבנייה המוחזקת בנאמנות אצל העורך דין של הדיירים. הערבות מיועדת להגן על הדיירים ממקרה שבו היזם מפסיק לשלם את דמי השכירות או שהפרויקט נעצר.
ישנן בטוחות נוספות שיכולות להגן על הדיירים כמו, ערבות בדק, ערבות תשלום מס שבח שתחול על היזם, ערבות להבטחת רישום הבית המשותף וזכויות הדיירים בדירות ועוד.
הבטוחה ליזם – הערת אזהרה
כדי להגן על זכויות הבנייה אותן רכש על היזם, נוהג היזם לרשום הערת אזהרה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין. הערת האזהרה מהווה בטוחה ליזם בתרחיש בו הדייר חזר בו מההסכם או שמכר את זכויותיו. במסגרת פרויקט מסוג תמ"א 38 (חיזוק ושיפוץ) נהוג כי היזם ירשום הערת אזהרה רק על זכויות הבניה אשר מוצמדות לתת חלקה חדשה בבניין. במקרה של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) תירשם הערת אזהרה על דירות הדיירים עצמן.
על עורכי הדין של הדיירים לדרוש מהיזם, במסגרת ההסכם ביניהם, יפוי כח למחיקת הערת האזהרה, כך שבמקרה בו היזם מפר את ההסכם וההסכם מתבטל, תהיה בידי עורך הדין יפוי כוח למחיקת הערת אזהרה.
היבט המיסוי
הריסת בניין, בנייתו מחדש וחלוקת הדירות שנבנו בין בעלי זכויות קיימים בבניין (בעלי דירות בבניין לפני שנהרס) לבין בעלי זכויות חדשים אשר רכשו את זכויותיהם מקבלן שבנה את הבניין מכוח תמ”א 38 בדרך של הריסה (בעלי דירות חדשים בבניין לאחר שנבנה מחדש), מהווה החלפת זכויות – ומכאן מהווה היא אירוע מס לעניין חוק מיסוי מקרקעין.
על מנת לעודד הריסת מבנים ובניית מבנים חדשים במסגרת תמ"א 38 תיקון 2, תוקן חוק מיסוי מקרקעין (תיקון 74) ונוסף לו סעיף 49 לג1 הקובע פטור ממס שבח בהתאם לתנאים המפורטים להלן.
א. שטח הדירה החדשה שיקבל כל בעל דירה אינו עולה על שטח דירת המגורים הקיימת בתוספת 25 מ"ר.
ב. שווי הדירה החדשה כקבוע בחוק בתוספת תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת הריסת המבנה ובנייתו מחדש.
במקרים שבהם התמורה לדיירים גדולה יותר – בתוספת השטח או בשווי הדירה – יחול מס על התמורה העודפת בלבד.
חשוב לציין, כי הפטור ממס יחול לגבי דירת מגורים אחת בלבד בבניין שבו יבוצע הפרויקט היינו:בעל דירה שלו יותר מדירה אחת בבניין או בעל דירה שאמור לקבל יותר מדירה חדשה אחת בסיום הפרויקט, יוגבלו לקבלת פטור בגין דירה קיימת אחת בלבד ובגין קבלת דירה חדשה אחת בלבד.
למה לבחור באורי קינן ושות׳ ?
משרדנו עוסק בליווי בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית – תמ”א 38 ופינוי בינוי לצד התמחות במשפט אזרחי מסחרי ומדורג במדריכי הדירוג המובילים.
משנת 1997 מלווה המשרד אנשי עסקים, חברות, פרטיים ופרוייקטים. מתוך ראייה כללית של טובת הדיירים אנו ממצים את כל היכולות המסחריות על מנת להביא לדיירים המעוניינים בפרוייקט את מקסימום ההטבות במינימום סיכונים.
נשמח לשרתיכם
צרו עימנו קשר
פקס 03-620-0180
